הזכויות ברשימת בעלי הדירות ופרטי הקשר שלהם שייכים לבעלי הדירות ולא לחברת ניהול או לנציגות

ניגוד עניינים בפעולת חברת ניהול ונציגות

1. בפסק דין שניתן לאחרונה בתיק מס' 5/407/2019 על ידי כבוד המפקחת על רישום מקרקעין בתל אביב, בתביעה שבה משרדנו ייצג את התובעים, נקבעו מספר קביעות מהותיות ביחסים שבין בעלי דירות, לנציגות ולחברת ניהול.

2. הבית המשותף נשוא פסק הדין הינו גבעת אנדרומדה ביפו, מפרוייקטי המגורים היוקרתיים בתל אביב.

3. התביעה הוגשה בעקבות סירובה של חברת הניהול של גבעת אנדרומדה (שהינה חברה בשליטתו של איש העסקים חיים גייר), וסירובה של הנציגות הכללית של הפרויקט (שהורכבה ברובה מנציגיו של חיים גייר), למסור לבעלי הדירות את רשימת הקשר של בעלי הדירות בגבעת אנדרומדה, לקראת הבחירות לנציגויות האגפים בפרויקט ולנציגות הכללית, בטענה שמדובר ברשימה השייכת לחברת הניהול בלבד שאפילו לנציגות אין זכות לקבלה.

4. כבוד המפקחת דחתה מכל וכל את טענות חברת הניהול והנציגות, וקבעה כי: "כל כוחה של חברת הניהול בעניינים אלו שאוב מכוחה של הנציגות", וכי: "כל פרשנות אחרת עלולה להביא למצב שבו "הגולם קם על יוצרו", באופן שבמקום שהנציגות היא זו שתפקח על חברת הניהול– חברת הניהול היא זו שתשלוט בנציגות ותיטול את סמכויותיה.

5. ועוד: "התנגדותה העזה של הנציגות למסור את המידע האמור, ואף לקבל אותו אליה, שעה שאי מסירתו עוזרת לחברת הניהול להמשיך לשמור על כוחה כלפי בעלי הדירות, ולהקטין את הסיכוי שניתן יהיה להביא להחלפתה, מעלה יותר מחשש לכך ששיקולי הנציגות אינם ענייניים"

6. על פי פסק הדין, רשימת הקשר של בעלי הדירות איננה של חברת הניהול, אלא שחברת הניהול מחזיקה ברשימת הקשר לבעלי הדירות עבור הנציגות, ומכאן, שעל חברת הניהול לתת את רשימת הקשר של כל בעלי הדירות לנציגות.

7. זאת ועוד, לנציגות או חברת הניהול אין זכות עצמאית במידע, אשר נמסר להם במסגרת סמכויותיהם המוגבלות – כמורשה של בעלי הדירות – לניהול ואחזקת הרכוש המשותף, ולפיכך, הזכויות במידע כאמור שייכות לכל בעלי הדירות והם שאמורים לקבוע מה ייעשה בו.

8. כבוד המפקחת קבעה כי לחברת הניהול יש אינטרס ברור לשלוט במידע האמור, שכן הוא נותן לה יתרון המסייע לה לשמור את כוחה, באופן שלא תוחלף ומאפשר לה למנוע מבעלי הדירות המעוניינים בכך, לשכנע אחרים לפעול בניגוד לרצונה. זאת ועוד, העובדה שחברת הניהול והנציגות בחרו להיות מיוצגות יחד ולהגיש עמדה זהה, תוך טענה שהמידע איננו מצוי בידי הנציגות מחזקת את המסקנה כי בפועל אין לנציגות דעה עצמאית וכי חברת הניהול היא שמכתיבה את עמדתה בעניין בניגוד לתפקידה המרכזי של הנציגות על פי חוק המקרקעין.

9. כבוד המפקחת קיבלה את טענות התובעים לעניין ניגוד העניינים בהתנהלות חברת הניהול, באופן המשליך על תום ליבן של חברת הניהול והנציגות, בנימוקים שהביאו אותן לסרב למסירת המידע. הוכח כי קיימות מספר חברות הקשורות למר גייר, שבין היתר, אחת מהן היא חברת הניהול וחברה אחרת הינה בעלת 19 דירות המושכרות בשכירויות לטווח קצר. הוכח כי מר סואד נציג בנציגות הכללית (מתוך ארבעה), הינו בעל קשר רב שנים על מר גייר ושימש כדירקטור בחברת הניהול. עובדות אלו מהוות 'לכל הפחות' פוטנציאל להטיה של התנהלות הנציגות לטובת חברת הניהול.

10. בקבלה את טענות התובעים, כבוד המפקחת קבעה כי מסירת פרטי קשר של אדם אינה פגיעה בפרטיותו כי הזכויות בפרטי הקשר של בעלי הדירות הן שלהם עצמם, וכי התובעים זכאים לקבל את רשימת הקשר של כל בעלי הדירות לצורך הליך הבחירות לנציגויות (ולא רק), וזאת אלא אם בעל דירה מסוים מביע את התנגדותו המפורשת ובכתב למסירת פרטיו.

פסק דין אמיתי ואח נ גבעת אנדרומדה

.pdf

Download PDF • 474KB